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29 de Novembro de 2021

Como comprar um imóvel por procuração pública? Saiba tudo neste artigo.

Luiz Henrique Tizziani, Advogado
há 2 meses

Aqui no escritório, já presenciei diversos casos de clientes que confiaram na honestidade do vendedor e acabaram se dando mal.

A história costuma ser semelhante: compra-se um imóvel através de um contrato e não se registra a compra e venda no cartório de registro de imóveis, geralmente para fugir dos impostos e dos custos do registro.

Também é comum que o contrato não possa ser registrado, pois, o imóvel já está financiado e o comprador vai “assumir o financiamento”.

Para se resguardar, o comprador exige que o vendedor faça uma procuração, onde o vendedor transfere os poderes para que o comprador possa registrar o imóvel em seu nome em um momento futuro.

Na prática, esse momento futuro não chega, pois o comprador empurra com a barriga o custo de registrar o imóvel, até que uma bomba explode no colo do comprador.

O vendedor, de má-fé, vende novamente o imóvel e o novo comprador registra em seu nome a propriedade.

Pode acontecer ainda de o vendedor morrer e com isso a procuração deixar de ser válida.

Nesse caso, nem sempre os herdeiros concordam com a compra e venda, causando diversos transtornos e uma possível briga judicial.

Em muitos casos, fica difícil reverter a situação na justiça.

Se mesmo assim você está decidido a comprar um imóvel através de uma procuração pública, a seguir, vou te explicar como você pode minimizar os riscos e evitar muita dor de cabeça.

O primeiro passo.

Antes de começar, eu preciso te explicar um aspecto técnico: A procuração, por si só, muitas vezes não será suficiente para você conseguir “passar o imóvel para o seu nome”.

Isso acontece, pois, nos casos em que a compra e venda de imóveis supere a 30 salários mínimos, é necessário lavrar uma escritura pública de compra e venda no cartório de notas, sendo que só após ter a escritura em mãos é possível registrar o imóvel no cartório de registro de imóveis, nos termos do artigo 108 do Código Civil.

Com a procuração você irá falar em nome do vendedor, podendo assinar os documentos no cartório, te possibilitando, inclusive, realizar a escritura de compra e venda sem ele estar presente fisicamente.

Dito isso, sem sombra de dúvidas, o primeiro passo para a compra do imóvel é ir até o cartório de registro de imóveis e pedir uma certidão da matrícula do imóvel que você deseja comprar.

Se o vendedor lhe oferecer uma cópia da matrícula, não aceite. Vá até o cartório e exija a mais atualizada possível.

Esse ponto é fundamental para que você se certifique que não há nenhum ônus constante da matrícula, como uma penhora, por exemplo.

Além disso, com a matrícula em mãos, você vai conseguir verificar quem é o proprietário do imóvel e nesse caso, existem duas possibilidades:

1.º Possibilidade - Você está comprando do proprietário registrado na matrícula.

Após ver a cópia da matrícula e se certificar que está comprando do proprietário registrado na matrícula, o próximo passo é você elaborar um contrato de compra e venda com o proprietário do imóvel e não esqueça de reconhecer firma das assinaturas.

Caso o vendedor seja casado (a) ou viver em união estável, por precaução, exija que o cônjuge também assine o contrato, assim como a procuração, do contrário, você vai ter sérios problemas, já que isso é uma obrigação legal, nos termos do art. 1.647 do Código Civil.

Na hipótese do vendedor se declarar solteiro, é interessante que você peça para ele fazer uma declaração onde ele afirma não viver em união estável ou estar casado, com o devido reconhecimento de firma.

Após isso, vocês devem ir até um cartório de notas para elaborar uma procuração.

Em hipótese alguma aceite algo diferente disso.

Se a procuração não for lavrada em um cartório, você não conseguirá transferir o imóvel para seu nome.

Qualquer cartório de notas do Brasil estará apto a lavrar a procuração, contudo, é recomendável que se faça na mesma cidade onde está registrado o imóvel.

No cartório, você terá que optar por duas modalidades de procuração: a procuração pública ou a procuração em causa própria.

A procuração pública.

No dia a dia, essa é a opção mais usada.

Seu fundamento legal é o artigo 7 da lei 8.935/94, além do art. 653 do Código Civil.

Tem como vantagens o fato de ser mais barata que a procuração em causa própria e a facilidade em sua elaboração.

Contudo, as desvantagens em seu uso são grandes.

Para começar, essa procuração é retratável. Ou seja, ela pode ser cancelada a qualquer momento.

Mesmo você tendo cumprido sua parte do acordo, caso o vendedor, de ma-fé, decida por cancelar a procuração, você não poderá impedi-lo de fazer.

Só lhe restará buscar o Judiciário para resguardar seus direitos.

Outra desvantagem é que caso o vendedor morra, a procuração deixará de valer e você terá que entrar em contato com os herdeiros para regularizar a situação.

A procuração em causa própria.

Apesar do nome, a procuração em causa própria não é bem uma procuração.

A procuração, conceitualmente falando, pode ser revogada a qualquer tempo e quando o vendedor falece, ela deixa de valer.

Isso não se aplica a procuração em causa própria, ou seja, ela não pode ser cancelada e mesmo com o falecimento do vendedor, ela continua válida.

Seu fundamento legal é o artigo 685 do Código Civil.

Ela funciona como uma escritura de compra e venda por isso é mais segura que a procuração pública.

A procuração em causa própria, sem dúvidas, é o meio mais seguro de comprar um imóvel por procuração.

Uma das desvantagens em relação à procuração pública é o seu custo, sendo geralmente mais cara, contudo, os valores para sua elaboração variam de estado para estado.

Outra desvantagem é que para lavrar a procuração em causa própria, a maioria dos cartórios exige o pagamento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).

O ITBI é um imposto fixado por lei municipal e costuma girar na faixa de 3% do valor venal do imóvel.

A sua exigência, quando da lavratura da procuração em causa própria, é algo que daria um artigo a parte, mas, de maneira resumida, o que você precisa saber é que a exigência do ITBI nesse momento pode ser contestada judicialmente, conforme tese firmada pelo STF na repercussão geral no recurso extraordinário com agravo de nº 1294969.

Acontece que a maioria dos municípios ainda não se adequou a essa realidade e poucos estados, como é o caso do Paraná, dispõe expressamente em seu código de normas sobre a desnecessidade do recolhimento do ITBI neste momento.

Por isso, se o cartório lhe exigir o recolhimento do ITBI neste momento, saiba que você pode contestar judicialmente tal cobrança.

2.º Possibilidade - Você está comprando o imóvel de alguém que não é o proprietário registrado na matrícula.

Nessa hipótese, o cuidado deve ser redobrado.

Primeiramente, verifique se o proprietário registrado na matrícula outorgou alguma procuração pública para o vendedor.

Se a resposta for sim, é possível que o vendedor substabeleça a procuração para você, nos termos do artigo 667 do Código Civil.

Isso quer dizer que os poderes passados pelo proprietário para o vendedor, agora passaram para você, ou seja, você estará substituindo a posição do comprador na procuração.

O substabelecimento nada mais é que o repasse dos poderes concedidos.

Ficou confuso? Vou te explicar de uma maneira prática.

Digamos que “Maria” vendeu o imóvel para “Luiz”, outorgando uma procuração para que “Luiz”, em momento posterior transferisse o imóvel para seu nome.

Porém, antes de transferir o imóvel para seu nome, “Luiz”, decide vender o imóvel para “João”.

Neste caso, basta que “Luiz” substabeleça a procuração para “João”, sendo que então “João” terá todos os poderes outorgados pela procuração. Ele irá substituir a posição de “Luiz” na procuração.

A elaboração do substabelecimento deve ser feito com o maior cuidado e perícia possível, pois se alguma informação estiver equivocada, como, por exemplo, a falta da assinatura do cônjuge de algumas das partes, o novo comprador não conseguirá registrar o imóvel em seu nome.

Isso acontece, pois, o cartório de registro de imóveis e o cartório de notas são independentes entre si e caso o registrador de imóveis, perceba alguma falha oriunda do cartório de notas, poderá negar o registro da compra e venda.

Pode acontecer ainda de você estar comprando o imóvel de alguém que não seja o primeiro comprador e assim ocorrer o substabelecimento do substabelecimento.

Nesse caso, nem preciso te alertar que a chance de ter ocorrido algum erro na cadeia de procuração e substabelecimentos é imensa.

Por isso, indico fortemente a contratação de um profissional para acompanhar a regularidade da cadeia de procurações e substabelecimentos.

(Um exemplo de como funciona o substabelecimento)

Se a pessoa que está vendendo o imóvel não tiver uma procuração ou um contrato de compra e venda com o proprietário do imóvel, a sua segurança na compra é próxima de zero, pois o que você está comprando é apenas a posse do imóvel.

Por fim, não se esqueça de elaborar um compromisso de compra e venda com o vendedor e exija o reconhecimento de firma no contrato.

Ficou com alguma dúvida?

Se você ficou com alguma dúvida quanto ao procedimento, fique a vontade para perguntar nos comentários que eu irei te responder.

Espero que esse artigo tenha te ajudado.

Um abraço.

1 Comentário

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quantos aos requisitos da procuração em causa propina, se algum deles por exemplo valor do imóvel avaliado pela prefeitura para calculo de impostos for de 70.000,00 e na procuração mencionar 60;000,00
e não constar descrição correta do imóvel. deixa de ser em causa própria? continuar lendo