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29 de Novembro de 2021

É seguro comprar um imóvel que já está financiado por outra pessoa?

Luiz Henrique Tizziani, Advogado
há 2 meses


Imagine a seguinte situação: um conhecido comprou uma casa financiada, sendo que a parcela do financiamento ficou pesada no orçamento e ele está vendendo o imóvel.

O vendedor pede uma parte do valor que já pagou do financiamento - geralmente com um belo desconto - e que o comprador assuma as parcelas que restam. Tentador, não?

Para se resguardar do negócio, as partes fazem um "contrato de gaveta", isto é, um contrato assinado entre elas, sem comunicar o banco que financiou o imóvel e tocam a vida como se nada tivesse acontecido.

Mas a vida é complexa e em um financiamento de 30 anos diversos problemas acontecem e acredite: com o contrato de gaveta, você não vai conseguir resolver a maioria dos problemas que surgirem.

Por exemplo: é comum que o vendedor, que para os fins legais ainda é quem possui os direitos sobre o imóvel, faleça, muitas vezes deixando herdeiros, os quais, por acreditarem que o pai ainda é dono do imóvel, reivindicam o bem para si e, nessa altura está iniciada uma batalha judicial que pode levar anos e anos se arrastando no nada veloz judiciário brasileiro.

O jeito seguro para comprar o imóvel.

O meio mais simples e seguro de comprar um imóvel já financiado é buscar o banco que financiou o imóvel e verificar a possibilidade da transferência do financiamento.

A instituição bancária irá avaliar seu crédito e caso aprovado, o imóvel será transferido para o seu nome, assim como o financiamento.

Outra maneira igualmente segura - porém incomum de acontecer na prática - é quitar o valor do financiamento a vista.

Caso seja seu caso, você deve:

  • Assinar um contrato de compra e venda com o vendedor;
  • Buscar o banco que financiou o imóvel para quitar a dívida;
  • Após o pagamento, procurar o cartório de registro de imóveis competente para dar baixa no gravame constante na matrícula (geralmente, o gravame será uma alienação fiduciária ou uma hipoteca);
  • Por fim, lavrar a escritura de compra e venda e finalmente passar o imóvel para o seu nome.

O “jeitinho” para comprar o imóvel.

Caso o banco não aprove o seu financiamento e/ou você não tenha o valor para quitar o financiamento a vista, mas não deseja perder o negócio, você deve prestar muita atenção nos próximos parágrafos.

Você precisa entender que ao comprar um imóvel já financiando sem que você pague a vista ou transfira o financiamento para o seu nome, nenhuma opção será isenta de risco.

Os riscos que você pode correr no momento da compra são os narrados no início do artigo, dentre tantos outros que podem surgir.

Cabe ainda ressaltar que é fundamental a análise do contrato de financiamento originalmente pactuado, para descobrir se é possível a compra e venda.

Algumas modalidades de financiamento expressamente vedam essa compra e venda, não sendo possível, de maneira alguma, a sua venda.

É possível diminuir o risco jurídico da compra, mas não eliminá-lo.

Portanto, pese na balança o custo benefício da compra nessa situação.

Em primeiro lugar, caso você decida prosseguir com a compra, você deve notificar a instituição que concedeu o financiamento, através de uma carta ou de um e-mail e guardar o comprovante dessa notificação.

Após isso, elabore um bom contrato de compra e venda, onde conste a realidade dos fatos. Esse contrato é popularmente chamado de “contrato de gaveta”.

Você deve se certificar se o vendedor é casado ou vive em união estável com alguém. Caso positivo, só prossiga se o companheiro (a) do vendedor assinar o contrato.

Na hipótese de o vendedor se afirmar solteiro, mas você não ter certeza se de fato ele é solteiro, faça o mesmo assinar um termo de responsabilidade, onde ele afirma ser solteiro e não viver em união estável com qualquer pessoa.

Após a elaboração do contrato de compra e venda, procure um tabelião de Notas e faça com que o vendedor lavre uma procuração pública para você.

Se você quiser entender um pouco mais como funciona a procuração, eu já escrevi um artigo sobre isso.

Basta você clicar aqui para acessar o artigo.

A procuração servirá para quando você quitar o financiamento poder ir até o banco e falar em nome do vendedor, podendo assim retirar o gravame da escritura, bem como te possibilitará passar o imóvel para o seu nome.

Ela também serve para “mostrar ao mundo” que o imóvel foi vendido para você, visto que a procuração fica registrada no cartório onde foi lavrada e como o nome indica é pública, isto é, acessível para todos que a solicitarem.

A elaboração da procuração é um ponto onde se deve ter muito cuidado, pois se não descrito os poderes específicos e necessários, você pode ter problemas quando quitar o financiamento com a instituição bancária e os cartórios, já que a ausência de poderes pode fazer com que o banco e/ou cartório se neguem a lavrar a escritura em seu nome.

Cabe destacar que a procuração só é válida enquanto o vendedor - que é quem irá outorgar a procuração - for vivo.

Após o falecimento do mesmo, a procuração deixa de valer.

Caso o vendedor venha a falecer, se atente a outro fator: o banco quando financia um imóvel, na maior parte dos contratos, exige a contratação de um seguro prestamista.

Essa espécie de seguro irá quitar o financiamento com o falecimento do contrante.

Pode acontecer ainda que com o falecimento do vendedor, os herdeiros se neguem a honrar a compra e venda realizada, querendo reivindicar para si o imóvel.

A depender do caso, você terá que ingressar com uma ação contra o espólio do vendedor, a fim de passar o imóvel para seu nome e neste ponto é muito importante você juntar no processo a notificação de compra enviada para a instituição bancária, o contrato de compra e venda, a procuração, dentre outros elementos, como as conversas de whatsapp, por exemplo.

Todos esses documentos irão demonstrar a sua boa-fé e vão servir como elementos de prova para o Juiz decidir a seu favor.

Após notificar o banco que financiou o imóvel, elaborar o contrato de compra e venda e ter lavrado a procuração pública, caso você more nos estados do Rio Grande do Sul ou Mato Grosso do Sul, procure o Cartório de Registro de Imóveis para averbar na matrícula do imóvel a existência do seu contrato de compra e venda.

Fazendo isso, você estará dando publicidade para todos da existência da compra e venda e trará maior segurança jurídica, tanto para você como para o vendedor.

Infelizmente, apenas nos estados do Rio Grande do Sul e do Mato Grosso do Sul a averbação dos “contratos de gaveta” está regulamentada, sendo que caso você não more nesses estados, poderá consultar o Registrador de Imóveis competente e tentar tal averbação, contudo, provavelmente, o registrador negará a averbar tal situação, diante da ausência de regulamentação.

Pela minha experiência, se você seguir esse passo a passo terá muito mais segurança para fazer a compra de seu imóvel.

Espero que tenha gostado.

Um abraço.

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