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29 de Novembro de 2021

Os três problemas mais comuns na compra de um imóvel por procuração.

Luiz Henrique Tizziani, Advogado
mês passado


Antes de mais nada, eu preciso te dizer que o único meio de evitar qualquer problema, é registrando a compra e venda no cartório de registro de imóveis.

Eu sei que muitas vezes os custos e impostos para transferir o imóvel para o seu nome são altos, mas esse é o preço a ser para não ter um problema que vai te tirar o sono.

No Brasil, a frase “só é dono quem registra” está correta, portanto, se você não quer ter qualquer dor de cabeça, registre a compra do imóvel, ao invés de realizar a compra através de uma procuração.

Dito isso, vamos aos 3 problemas mais comuns.

1 - A procuração não tem os poderes suficientes e/ou tem algum dado errado.

É comum a situação onde, na matrícula em que está registrado o imóvel, o mesmo esteja descrito como situado na rua “Das Flores”, contudo, por uma lei municipal o nome da rua é alterado, passando a se chamar rua “Dos Passáros ”.

Nessa hipótese, mesmo que esteja tudo regular com a procuração, você não conseguirá registrar o imóvel em seu nome enquanto não retificar o nome da rua na matrícula do imóvel.

Pode acontecer ainda da procuração simplesmente não ter os poderes específicos para que se possa transferir o imóvel, sendo que neste caso, na maior parte das vezes, é necessário a realização de uma nova procuração.

Hipótese também comum é a qual uma das partes se declara casada ou em união estável e o cônjuge não assina em conjunto a procuração e/ou o contrato de compra e venda, sendo que a assinatura, na maior parte dos casos, é condição indispensável.

Se for o caso, o meio mais hábil para regularizar a situação é a coleta da assinatura do cônjuge. Caso ele (a) injustificadamente se negue a assinar, a assinatura pode ser suprida através de autorização judicial.

2 - Quem outorgou a procuração morreu.

Não sendo a procuração em causa própria, com o falecimento de um dos outorgantes, ela deixará de valer.

Se você quiser entender o que é a procuração em causa própria e como ela funciona, leia esse artigo.

Nessa hipótese, deve se buscar os herdeiros, apresentando para os mesmos o contrato de compra e venda, a procuração e o comprovante de pagamento, solicitando para que os mesmos outorguem a escritura definitiva de compra e venda.

Caso se neguem a fazer de maneira amigável, uma alternativa é buscar o Judiciário e ingressar com uma ação.

3 - O proprietário vende novamente o imóvel e o novo comprador registra o imóvel em seu nome.

Nesta hipótese, muito provavelmente, você não terá muito o que fazer, pois como eu disse anteriormente, “só é dono quem registra”.

Os Tribunais tendem a privilegiar aquele que primeiro registrou o imóvel em seu nome, salvo se o comprador estiver de má-fé.

Na maior parte dos casos, ao comprador que não registrou, restará o direito de buscar indenização contra aquele que vendeu o imóvel duas vezes.

A dica de ouro.

Pense comigo: Só é dono quem registra, certo?

Como eu disse, os Tribunais privilegiam aquele que primeiro registrar o imóvel em seu nome.

Contudo, o que eu não te contei até agora é que é possível você anotar na matrícula que você comprou o imóvel.

O termo técnico para essa anotação é “averbação do compromisso de compra e venda” e deve ser feita no cartório de registro de imóveis.

Se você fizer isso, vai constar no rodapé da matrícula que há um compromisso de compra e venda entre você e o proprietário do imóvel.

Isso fará com que caso o vendedor tente vender novamente o imóvel, o novo comprador, no mínimo, terá condições de saber que já existe uma venda deste imóvel e neste caso, a boa-fé estará do seu lado.

Para todos os fins legais, você não será o proprietário do imóvel, contudo, estará informando para todos que comprou aquele imóvel.

Claro, isso não é o mesmo que ser proprietário, mas te garanto que irá te livrar da maior parte dos problemas que podem ocorrer.

Se você quiser se aprofundar no assunto, eu escrevi outro artigo sobre a compra de imóvel por procuração, que você pode acessar clicando aqui.

Espero que esse artigo tenha te ajudado.

Um abraço.

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